Unngå forbrukslån til egenkapital

Det er ingen god idé å bruke forbrukslån som egenkapital til boligkjøp.

For det første kan det hende du vil begå lovbrudd, og for det andre er det høy risiko for at du kan få problemer med gjeld.

Dette kan du lese mer om i denne artikkelen, og samtidig få gode tips om bedre måter å skaffe egenkapital på.

Krav til egenkapital

I følge Boliglånsforskriften kan ikke bankene gi deg boliglån som er større enn 85% av boligens verdi. Det kan gis unntak fra kravet, men kun på 8% av lånene i Oslo, mens kvoten er på 10% i resterende deler av landet.

Å få lån innenfor disse kvotene er vanskelig, og for de aller fleste gjelder kravet om 15% egenkapital.

Boliglånsforskriften sier også at bankene må foreta en forsvarlig kredittvurdering før de yter et boliglån. Det vil i praksis si at dersom hele eller deler av egenkapitalen kommer fra et usikret forbrukslån, skal banken i prinsippet avslå søknaden.

Som vi skal se kan du risikere å begå et lovbrudd dersom du bruker forbrukslån som egenkapital til bolig. I tillegg øker du sjansene for at du kan få betalingsproblemer.

Forbrukslån som egenkapital – hvorfor banker sier nei

Bankene ser på forbrukslån som kortsiktig og risikofylt gjeld. Et forbrukslån kan ha renter på mellom 10 % og 20 %, og nedbetalingstiden er ofte bare noen få år.

Når du søker boliglån, skal banken beregne gjeldsgrad og betalingsevne. Har du allerede et forbrukslån, teller det negativt i beregningen.

Et forbrukslån til egenkapital vil gjøre at summen du kan få i boliglån blir redusert.

Eksempel:

• Du tjener 500 000 kroner i året.
• Din maksimale gjeld kan da være på 2,5 millioner kroner.
• Størrelsen på boliglånet blir da maksimalt 2,5 millioner, minus den samlede gjelden du har fra før.

Dersom din totale gjeld, før du søker om boliglån, er 500 000 kroner (for eksempel fra billån og studielån), vil et boliglån på 2 millioner gjøre at du allerede har nådd grensen.

Å ta opp et forbrukslån til egenkapital vil dermed redusere summen du kan få i boliglån ytterligere.

Alternativer til forbrukslån som egenkapital

Heldigvis finnes det mange bedre alternativer enn å ta forbrukslån for å kjøpe bolig. Her er noen av de vanligste metodene:

1. BSU (Boligsparing for ungdom): Du får skattefradrag og høy rente. Perfekt for deg som er under 34 år.

2. Gave eller forskudd på arv: Foreldre eller besteforeldre kan bidra her.

3. Medlåntaker eller kausjonist: En forelder kan stille som sikkerhet for deler av lånet, slik at du slipper forbrukslån uten sikkerhet.

4. Startlån fra kommunen: For førstegangskjøpere med lav inntekt. Les mer hos Husbanken.

5. Samboerkjøp: Kjøp sammen med en partner eller venn, og del egenkapital og kostnader.

Slik bestemmer banken om du får boliglån

En bank vil alltid foreta en grundig kredittvurdering når du søker om boliglån. De har sine egne interne retningslinjer og utlånspolitikk, og myndighetenes krav å forholde seg til.

Dette er de tre viktigste tingene de ser på:

Betalingsevnen din

Banken vurderer om du har råd til å betale de månedlige rentekostnadene og avdragene. Betalingsevnen din tar hensyn til både inntektene og gjelden din, samt hva du ellers trenger til livsopphold.

I tillegg til at inntektene må gi deg en tilstrekkelig betalingsevne, må de også være stabile. Dette sjekker banken ved å innhente offentlig tilgjengelig opplysninger, men du må normalt også sende inn kopier av lønnsslipp for de siste to til tre måneder.

Har du ekstrainntekter, eller vet at inntektene vil øke, bør du sørge for å gi banken dokumentasjon på dette.

Betalingsviljen din

Det er ikke nok å bare ha evnen til å betale. Du må også vise at du har såkalt betalingsvilje. Dette vurdere banken i forhold til betalingshistorikken din.

De innhenter informasjon fra kredittopplysningsbyråer, der misligholdte lån og kreditter, inkassosaker, og betalingsanmerkninger vil fremgå.

Har du inkassosaker som er aktive, eller enda verre, en betalingsanmerkning, vil dette vanligvis bety at banken avslår søknaden.

Du bør rydde opp i økonomien din dersom betalingshistorikken er dårlig, før du søker om boliglån.

Dette kan du gjøre:

• Betal gjeld som har forårsaket betalingsanmerkningen (anmerkningen blir da slettet).
• Betal all gjeld som er gått til inkasso.
• Begynn å spare faste beløp hver måned, og over så lang tid som mulig. Viser du at du har fått orden på økonomien, øker sjansene for å få låne til boligen.

Sikkerheten

Banken må både forsikre seg om at de får tilbake pengene de låner deg, og de må samtidig ta hensyn til at du ikke skal få betalingsproblemer. Dette er hovedårsaken til at det kreves egenkapital på minst 15%.

For eksempel vil de fleste banker gi lavere renter dersom du kun låner 60% av boligens verdi (grensene varierer fra bank til bank).

Kravene i Boliglånsforskriften

De tre punktene ovenfor som brukes i kredittvurderingen, gjenspeiler kravene som stilles i Boliglånsforskriften. Noen av disse kravene gjelder ikke bare når du skal ha boliglån, men finnes også i Finanstilsynets retningslinjer for kreditter, forbrukslån, lån til bil, hyttelån, og så videre.

Bankene må forholde seg til dette:

• Den samlede gjelden din kan ikke være mer enn fem ganger brutto årsinntekt.
• Du skal ha betalingsevne nok til å tåle en renteøkning på minst 5% på all samlet gjeld.
• Inntektene dine skal ikke bare være tilstrekkelig til å dekke renter og avdrag på gjelden. Du skal også ha nok penger igjen til livsopphold.

Kan være ulovlig

Ifølge Forbrukerrådet bryter det med god forretningsskikk å reklamere med forbrukslån til egenkapital. Dermed kan det være ulovlig for en nisjebank å reklamere for denne typen opptak av lån.

Tar du opp lån til egenkapital, må du altså lyve til banken om hvor du skaffet pengene fra. Det igjen er ulovlig, og kan medføre at du blir anmeldt for bedrageri.

Gjelder heldigvis et fåtall

Anslag fra flere eiendomsmeglere tyder på at det heldigvis er få som bruker forbrukslån som egenkapital til boligkjøp. Flere av meglerne mener det dreier seg om cirka 5% til 10% av boligkjøperne.

Her er det vanskelig å finne et eksakt estimat. Noen kan ha brukt forbrukslån til egenkapital før gjeldsregisteret kom på plass, og det er uansett vanskelig å vite nøyaktig hva folk bruker disse lånene til.

Samtidig er det naturlig å anta at vi har fått en nedgang i bruken av forbrukslån til egenkapital, etter at gjeldsregisteret ble etablert. Dette registeret gjør at bankene nå kan få oversikt over alle usikrede lån og kreditter.

Bedre å spare til egenkapital i BSU

Boligsparing for ungdom er en av de beste gavepakkene til førstegangskjøpere. Er du under 34 år kan du spare inntil 25 000 kroner i året, inntil du når maksimumsbeløpet på 300 000 kroner.

Dette gir deg både et godt grunnlag for egenkapitalen (300 000 kroner er nok egenkapital til en bolig som koster 2 millioner), i tillegg til flere viktige fordeler.

Fordelene:

• Du får et fradrag på skatten på 20% av beløpet du sparer hvert år, inntil 25 000 kroner spart. Dette utgjør 5 000 kroner per år i mindre skatt.
• Innskuddsrentene på BSU-kontoer varierer fra bank til bank, men ofte er de blant de høyeste rentene du får på sparekontoer.
• Beløpet du har på BSU-kontoen skal i henhold til Boliglånsforskriften både tas med i beregningen av belåningsgrad (du kan låne mer), og i beregningen av gjeldsgrad (gjeldsgraden reduseres med beløpet du har spart).
• Det er med andre ord betydelig lettere å få boliglån med 300 000 kroner på en BSU-konto, enn tilsvarende sparebeløp på en annen konto.

Boliglån med medlåntaker

Det er vanlig å ha medlåntaker på boliglån, for eksempel ektefelle eller samboer. Da legges begge parters betalingsevne og betalingsvilje til grunn, og normalt er det enklere å få aksept på søknaden.

Dette er stadig flere vennepar som utnytter. Teknisk sett er det ingenting i veien for at to personer kjøper bolig sammen, selv om de ikke er partnere. Imidlertid bør begge sette seg godt inn i de juridiske spørsmålene, og ha klare skriftlige avtaler seg imellom.

Boliglån med kausjonist

Det er mulig å få boliglån helt uten egenkapital, men da må noen kausjonere for den summen som utgjør 15% av kjøpesummen. Likeledes kan en kausjonist stille sikkerhet for deler av kravet til egenkapital.

Vanligvis er det foreldre som tar på seg kausjonsansvar, og som regel snakker vi da om såkalt realkausjon.

Realkausjon betyr at banken har tilleggssikkerhet i kausjonistens bolig. Dette er et noe risikabelt ansvar å påta seg, og man bør tenke seg nøye om før man stiller som kausjonist. Her også kan det lønne seg å få juridisk rådgivning først.

Egenkapital til andre investeringer

Å bruke forbrukslån til andre investeringer, for eksempel en bruktbil, rimelig båt, eller motorsykkel, er mer forsvarlig. Det er også lite sannsynlig at gjeldsgraden din vil overstige fem ganger årsinntektene, i og med at lånesummene er betydelig lavere.

Skal du for eksempel låne 200 000 kroner til en bruktbil, vil billånet bli billigere desto mer du har i egenkapital. Samtidig er det viktig å være klar over at forbrukslånet sannsynligvis blir dyrere enn billånet.

Tenk igjennom følgende dersom du skal bruke forbrukslån som egenkapital til andre investeringer enn bolig:

• Skaff deg flere tilbud på forbrukslån før du inngår en låneavtale. Du må sammenligne for å finne de billigste rentene.
• Sørg for å betale tilbake forbrukslånet først dersom dette har de høyeste rentene, og gjerne så raskt som mulig.
• Bruk eventuell arv, bonuser, feriepenger eller lignende til å redusere den dyreste gjelden.

Vanlige spørsmål og svar om forbrukslån til egenkapital

#1. Kan jeg bruke forbrukslån som egenkapital hvis banken ikke oppdager det?

Nei. Dette gikk kanskje før gjeldsregisteret ble innført. Alle lån registreres i gjeldsregisteret, og banken får automatisk innsyn. Selv små lån påvirker vurderingen, så det er nesten helt umulig å skjule et forbrukslån.

#2. Hva skjer hvis jeg tar forbrukslån etter at boliglånet er innvilget?

Da øker du risikoen betraktelig. Banken kan ikke trekke tilbake lånet, men du sitter igjen med høyere utgifter og mindre sikkerhet. Ved refinansiering senere kan du få dårligere rente eller avslag.

#3. Hva er et bedre alternativ for meg som ikke har foreldre som kan hjelpe?

Du kan søke startlån hos kommunen, spare via BSU eller kjøpe sammen med en venn. Noen velger å kjøpe en mindre leilighet først, for så å oppgradere senere.

#5. Kan jeg bruke kredittkort som egenkapital?

Nei, det regnes også som usikret gjeld og vil føre til avslag. Kredittkortgjeld teller på samme måte som forbrukslån når banken vurderer deg.

Oppsummering av unngå forbrukslån til egenkapital

1. Du bør ikke bruke forbrukslån som egenkapital når du skal kjøpe bolig.
2. Banken du søker om boliglån fra vil sannsynligvis avslå søknaden, og du reduserer i tillegg summen du kan få i boliglån. I tillegg er det langt høyere risiko for at du får betalingsproblemer dersom du har dyre lån ved siden av annen høy gjeld.
3. Sparing i BSU er den beste måten å skaffe egenkapital på.
4. Du kan også vurdere å låne til bolig sammen med en annen, men sørg i så fall for å ha det juridiske i orden.
5. Unngå å be noen påta seg kausjonsansvar dersom det er risiko for at du ikke klarer låneforpliktelsene dine.