Refinansiering med sikkerhet i bolig

En refinansiering med sikkerhet i bolig er vanligvis en billigere løsning enn et usikret lån. Dessverre er det mange som får avslag på lånesøknaden fra sparebanken. Årsakene kan være flere. Alternativet da er et knippe spesialbanker som ikke stiller like strenge krav. 

Når sparebankene avslår lånesøknaden

En av de vanligste årsakene til at sparebankene avslår søknader om lån til refinansiering er at søkeren ikke har nok sikkerhet å stille med. Er boligen allerede belånt til 85% av verdien må bankene svare nei. Det er også vanlig at de gir avslag fordi søkeren ikke har høy nok betjeningsevne. I tillegg vil samtlige sparebanker avslå omtrent alle søknader som kommer fra en person som er registrert med en betalingsanmerkning.

Dette har skapt en nisje blant bankene som fylles av selskap som Bank2 og Kraft Bank. De stiller noe lavere krav til søkeren, og tar dermed høyere risiko for lånene sine. De kompenserer til dels for den økte risikoen ved å tilby noe høyere renter, noe vi skal se nærmere på lenger ned i artikkelen. 

Spesialbankene er sannsynligvis de eneste som kan hjelpe deg med refinansiering dersom du har betalingsanmerkning. 

Typer finansiering

De fleste forbinder refinansiering med det å samle gjeld fra flere kreditorer. For eksempel når vi tar opp et større lån for å innfri forbrukslån og kredittgjeld. Teknisk sett kan det også kalles en refinansiering når vi flytter et enkelt boliglån til en annen bank.

De vanligste årsakene til at folk blir kunder hos spesialbankene er disse:

  • Sparebanken gir ikke boliglån selv om søkeren kan stille med pant.
  • Sparebanken gir ikke lån til mellomfinansiering i forbindelse med salg og kjøp av bolig.
  • Sparebanken gir ikke opplån når søkeren trenger penger til refinansiering, oppussing eller andre investeringer.
  • Sparebanken gir ikke lån til refinansiering eller andre formål fordi søkeren har betalingsanmerkning.

Når det gjelder dette med betalingsanmerkninger er sparebankene ganske konsekvente. Du får ikke låne ei krone før du har gjort opp gjelden som anmerkningen er knyttet til. De avslår også søknader når søkeren har lite stabil inntekt, noe som ofte gjelder selvstendig næringsdrivende.

Det er i denne typen situasjoner at spesialbankene kan hjelpe deg.

Banker som tilbyr refinansiering med sikkerhet

Mange velger å refinansiere når de skal pusse opp for å øke verdi på boligen sin. I den forbindelsen lønner det seg å sjekke hvilke renter du får hos ulike banker.

Per i dag yter Bank2, Bluestep, Svea Finans, Nordax Bank, Instabank, MyBank og Kraft Bank lån med sikkerhet i bolig, også til de med betalingsanmerkninger. Disse bankene gir oftere aksept på søknader om mellomfinansiering og boliglån når søkerens betjeningsevne anses som noe svak eller ustabil.

Betingelsene du får hos spesialbanken er dyrere enn det du ville fått i en sparebank. Det er også variasjoner mellom de nevnte bankene, ikke bare når det gjelder renter og gebyrer, men også på blant annet lånesummene som er tilgjengelig.

Vi kan se på et par av bankenes tilbud som eksempler.

Refinansiering med sikkerhet fra Kraft Bank

Kraft Bank ble etablert i 2017 og er dermed blant de nyeste spesialbankene i Norge som tilbyr refinansiering med sikkerhet. De yter lån også til personer som har betalingsanmerkning så lenge sikkerheten er god nok. Rentebetingelsene du kan få hos Kraft Bank er per i dag hverken de dyreste eller de billigste. Banken oppgir ingen spesifikke grenser for laveste og høyeste lånesum. Hvor stort lån du kan få beror først og fremt på betalingsevnen din og markedsverdien av boligen som stilles som sikkerhet.

  • Sikkerhet – Pant i egen eller andres bolig (kausjonist).
  • Låneramme – Ikke oppgitt. Kommer an på verdien av boligen 
  • Nedbetalingstid – Inntil 30 år.
  • Etableringskostnader – Fra 20 000 kroner.
  • Nominelle renter – Fra 5,95%.

Sett deg nøye inn i betingelsene du får selv om det haster med å skaffe refinansiering. Små forskjeller i effektiv rente kan bli til store beløp når lånesummene er høye.

Refinansiering med sikkerhet fra Bank2

Bank2 er kanskje den eldste og mest kjente av spesialbankene. De er også den aktøren som ligner mest på de tradisjonelle sparebankene når det gjelder andre banktjenester. I tillegg til boliglån, mellomfinansiering og lån til refinansiering har Bank2 også såkalte likviditetslån å by på. Dette er et slags forbrukslån med sikkerhet, ment for de som trenger større økonomisk handlingsrom en kort periode. 

  • Sikkerhet – Pant i egen eller andres bolig (kausjonist).
  • Låneramme – Fra 300 000 kroner. Kommer an på verdien av boligen 
  • Nedbetalingstid – Inntil 30 år.
  • Etableringskostnader – Fra 20 000 kroner.
  • Nominelle renter – Fra 4,95%.

Refinansiering med sikkerhet via låneagent

Den største fordelen med låneagenter er at du mottar potensielt mange tilbud fra konkurrerende banker. Det hender at bankene da forbedrer rentetilbudene.

Bankene som tilbyr lån til refinansiering med sikkerhet er tilknyttet en rekke av de beste låneagentene i landet. Agentselskapenes rolle er å videreformidle partnerbankenes lånetilbud. I noen tilfeller kan en låneagent skaffe deg tilbud på denne typen lån fra samtlige aktuelle banker.

Å bruke en låneagent er noe vi ofte anbefaler. Vi ser egentlig ingen ulemper, mens fordelene er ganske viktige.

  • Det er gratis å bruke låneagenter i henhold til Finansavtaleloven.
  • Du mottar alle tilbudene selv (låneagenten legger seg ikke opp i valget ditt).
  • Du sparer tid fordi du trenger bare sende én søknad.
  • Du får svar fra bankene like raskt som om du søker direkte.
  • Du får et godt sammenligningsgrunnlag når du skal finne det billigste lånet.

Nedenfor ser du eksempler på låneagenter som skaffer lån til refinansiering med sikkerhet.

Refinansiering med sikkerhet via Mileni

Mileni samarbeider for tiden med 9 ulike banker, hvorav 6 av de tilbyr lån med sikkerhet i bolig. Inkludert her er Bank2 og Kraft Bank. De tre andre bankene som representeres av Mileni tilbyr utelukkende lån uten sikkerhet. Det er også et par av partnerbankene som tilbyr begge typer lån.

  • Lånetilbud – 9 partnerbanker.
  • Lån uten sikkerhet – Inntil 500 000 kroner.
  • Lån med sikkerhet – Inntil 10 millioner kroner (varierer fra bank til bank).

Låneagenter trenger ikke konsesjon slik bankene gjør det, men de må drive i henhold til Finansavtaleloven. Finanstilsynet fører oppsyn også med låneagentene.

Refinansiering med sikkerhet via Finanstipset

Finanstipset er per i dag det agentselskapet som representerer flest av spesialbankene. Det vil si at de potensielt kan skaffe deg lånetilbud fra samtlige 7. Du har alternativer som representerer kun én bank mindre, for eksempel Lendo og Axo Finans. Du kan også søke om forbrukslån og lån til refinansiering uten sikkerhet gjennom Finanstipset. Utvalget på disse lånene er imidlertid en god dårligere enn hos flere andre agentselskap.

  • Lånetilbud – 13 partnerbanker.
  • Lån uten sikkerhet – Inntil 500 000 kroner.
  • Lån med sikkerhet – Inntil 10 millioner kroner (varierer fra bank til bank).

Rentene på lån med sikkerhet i bolig

Boliger som har høy verdi og er enkle å omsette gir bankene økt sikkerhet. Derfor kan adressen din få innvirking på rentene du tilbys.

Rentene som tilbys av spesialbankene ligger noen prosent over tilsvarende hva finansiering koster hos sparebankene. Som sparebankene er rentene ikke like for alle kunder og for alle lånesummer. 

For eksempel opplyser Bank2 at deres laveste nominelle rente er 4,95%. Låner du 2 millioner til bolig, der boligen er verdt 4 millioner, kan det godt hende dette blir rentene du tilbys. Låner du 300 000 kroner (bankens minste lånesum) til oppussing vil rentene sannsynligvis bli høyere. 

Etablering av lån med sikkerhet i bolig

De fleste spesialbanker har relativt høye etableringsgebyr. Det er vanlig at de krever rundt 1,5% til 2% av lånesummen for etableringskostnadene, med en minstesum på 15 000 til 20 000 kroner.

For de som tar opp store lån vil etableringskostnadene få mindre å si for de effektive rentene, mens de som låner små summer for et motsatt resultat. Låner du for eksempel 300 000 kroner til refinansiering med sikkerhet i boligen, vil et etableringsgebyr på 20 000 kroner gjøre de effektive rentene ganske høye.

Merk deg at et lån til refinansiering med sikkerhet på for eksempel 300 000 kroner kan bli dyrere i en spesialbank enn om du bruker et usikret lån fra for eksempel Ikano Bank eller Santander. Dette fordi etableringskostnadene er høye hos spesialbankene. 

Lånesummen du kan få

Som vi så i eksemplene er det vanlig at spesialbankene har omtrent 300 000 kroner som laveste lånesum. Årsaken til at de ikke alltid oppgir den høyeste lånesummen er at søknaden uansett blir helhetsvurdert. Det er mulig å få låne inntil 10 millioner kroner hos flere av disse bankene, men da må boligens verdi være på et tilsvarende nivå. I tillegg må du også ha god nok inntekt til å betjene lånet.

Kravet til sikkerheten du stiller med

En fritidseiendom kan også stilles som sikkerhet, men maksimal belåningsgrad er vanligvis lavere, og på inntil 75%. Eiendommen må anses som lett å omsette.

Som sikkerhet er det nesten alltid snakk om en bolig som låntakeren selv eier. Hvor mye du kan få låne avhenger av markedsverdien på eiendommen. Denne vil banken vanligvis vurdere selv, og da basert på tilgjengelige bransjetall og en eventuell taksering.

Lånerammen vil uansett være begrenset i henhold til boliglånsforskriften og bankenes egne retningslinjer.

  • Egen bolig – Du kan låne inntil 85% av boligens verdi.
  • Egen fritidseiendom – Vanligvis kan du låne inntil 75% av verdien på en fritidseiendom. Merk deg at eiendommen må være lett å omsette.

Er boligen din verdt 2 millioner betyr dette at det største boliglånet du kan få er 1,7 millioner (85% av verdien). Er hytten du pantsetter verdt 1 million kroner, vil 750 000 kroner være det største lånet du kan få når hytten stilles som pant.

Kausjonist som sikkerhet

Eiendommen trenger imidlertid ikke være din. Du kan låne med sikkerhet i noen andres eiendom, for eksempel dine foreldres bolig. Foreldrene dine stiller da med såkalt realkausjon. Det vil si at dersom du ikke oppfyller betalingsforpliktelsene dine overfor banken, kan banken kreve at dine foreldres bolig selges. 

En kausjonist bør alltid sette seg grundig inn i risikoen hun/han tar når de garanterer for andres gjeld. Søk gjerne hjelp fra bankens rådgiver, eller en advokat med relevant kompetanse.

Delvis kausjon

Den som påtar seg kausjonsansvar kan bli holdt ansvarlig for gjelden din dersom du for eksempel blir arbeidsledig. Et delvis kausjonsansvar betyr lavere risiko for kausjonisten.

En kausjonist trenger ikke garantere for hele lånesummen du trenger. En typisk situasjon hvor dette kan bli aktuelt er når låntakeren har høyere gjeld enn det som tilsvarer 85% av boligens verdi.

Eksempel:

  • Boligen din er verdt 2 millioner kroner.
  • Du kan maksimalt låne 1,7 millioner kroner. 
  • Boliglånet er allerede på 1,6 millioner og kan dermed lån kun 100 000 kroner til på boligen.
  • Du har 400 000 kroner i gjeld fra kredittkort og forbrukslån.

I dette tilfellet vil du kunne få låne 400 000 kroner dersom en kausjonist påtar seg ansvaret for minimum 300 000 kroner av lånet. Et kausjonsansvar for denne typen summer trenger heller ikke være pant i kausjonistens bolig. Banken vil for eksempel akseptere at garantien er en sum som settes på sperret konto.

Pant med andreprioritet

Når du stiller din egen bolig som sikkerhet for et boliglån har banken såkalt førsteprioritet på pantet. Ender låneforholdet med tvangssalg er det denne banken som får pengene sine først. 

For mindre lånesummer er det ikke uvanlig at bankene aksepterer andreprioritet på pantet. Dette vil gjøre det administrative med lånet mye enklere. Du vil blant annet ikke bli tvunget til å flytte boliglånet ditt.

Eksempel:

  • Du har boliglån på 1 millioner hos en sparebank.
  • Boligen er verdt 2 millioner.
  • Din maksimale gjeld på boligen kan dermed være 1,7 millioner kroner.
  • Sparebanken har lånet på 1 million sikret gjennom pant med førsteprioritet.
  • Bank2, Kraft Bank eller andre kan akseptere at du får lån på inntil 700 000 kroner, der spesialbanken nå får andreprioritet på pantet.

En bank som yter et lån til refinansiering med sikkerhet har derfor ofte andreprioritet på den pantsatte eiendommen.

Visste du at din kredittscore påvirker hvilke renter du får på blant annet boliglån, billån og forbrukslån? Scoren vil sannsynligvis forbedres etter at du har refinansiert dyr gjeld. Det igjen vil kunne gi deg bedre rentebetingelser på ditt neste lån.

Viktig om kostnadene på lånet

Låner du fra en av spesialbankene betyr det at du kan stille med sikkerhet. Lånet ditt blir da nesten garantert billigere enn om tar opp et usikret lån. Samtidig er prisforskjellen merkbar i forhold til hva sparebankene kunne tilbudt deg, om de bare anså deg som kredittverdig.

I og med at lånesummene er ganske betydelige vil de høyere rentene (sammenlignet med boliglån i sparebanker) bety mye penger etterhvert. Derfor bør du se på spesialbankene som en midlertidig løsning. Flytt det sikrede lånet ditt til et billigere alternativ så snart du kan. 

Situasjoner som gjør deg mer kredittverdig

Har du giftet deg eller fått en partner du har felles økonomi med? Tosomheten kan påvirke både lånemulighetene og rentebetingelsene.

Her er noen eksempler på endringer i livssituasjonen som vil få innvirkning på lånemulighetene dine.

  • Du refinansierte med sikkerhet i en spesialbank for å kvitte deg med betalingsanmerkning – Så snart gjelden er gjort opp blir anmerkningen er slettet. Deretter kan det hende sparebankene lar deg få refinansiert boliglånet hos dem.
  • Du var tidligere selvstendig næringsdrivende – Hvis du har fått fast ansettelse vil inntekten bli mer stabil. Dette vil hjelpe når en sparebank vurderer lånesøknaden din. 
  • Du har blitt samboer eller giftet deg – Et par som har felles økonomi stiller med sterkere kort når de søker om lån. 
  • Du har økt inntektene dine – Uansett hva årsaken er så vil bedre inntekt naturligvis bety bedre låneevne.
  • Du har betalt ned på gjelden din – Mange som refinansierer med sikkerhet får langt bedre økonomi. Rentene på det nye lånet er vanligvis langt lavere enn på for eksempel smålån og gjeld fra kredittkort. Dette igjen gjør deg mer kredittverdig.

Du finner mer nyttig informasjon her om samlelån. Kunnskap om bankenes tilbud kan spare deg for mange penger.

Oppsummering

Det er per i dag 7 spesialbanker i Norge som tilbyr boliglån og mellomfinansiering der sparebankene ofte sier nei. Banker som Bluestep, Svea Finans, Kraft Bank og Bank2 yter også lån til refinansiering med betalingsanmerkning. Slike anmerkninger fører alltid til avslag hos tradisjonelle sparebanker.

Du kan søke om lån med sikkerhet fra spesialbankene via låneagenter. Blant de beste låneagentene for denne typen finansiering er Mileni og Finanstipset. Begge innhenter potensielt 6-7 lånetilbud på dine vegne, uten at tjenesten koster deg noe.

Å låne til refinansiering med sikkerhet betyr vanligvis at du pantsetter din egen bolig. Som sikkerhet aksepteres også kausjonist, og i noen tilfeller fritidseiendom. 

Lånene fra spesialbankene er betydelig billigere enn betingelsene du får på forbrukslån, smålån og kredittkort. Derfor er de fleste kundene hos disse bankene personer som har høy forbruksgjeld de ønsker å bli kvitt. Spesialbanker er samtidig dyrere enn sparebanker når det gjelder boliglån. Derfor bør du prøve å få flyttet lånet ditt til en sparebank så snart du har fått kontroll på økonomien, og du dermed har blitt mer kredittverdig.

Meny