Skal du kjøpe bolig, må du forholde deg til egenkapitalkravet. Vi forklarer deg hva det innebærer, og forklarer deg hvordan du kan få boliglån uten egenkapital.
Hva er egenkapitalkrav?
Egenkapital er oppsparte midler, altså penger, som du har og kan bruke som egenandel for å få lån. Ofte brukes begrepet egenkapital når det er snakk om boliglån.
Ved inngåelse av boliglån vil banken kreve at du har egenkapital. Selv om noen av kravene til egenkapital er regulert av loven, kan noen krav også variere fra bank til bank. Vi anbefaler deg derfor å undersøke hvilke vilkår som gjelder for banken du søker hos.
Hvordan skaffe egenkapital?
Det er mange måter å skaffe seg egenkapital på. Noen arver større beløp, og kan sette disse inn på en sparekonto eller i fond. De fleste av oss må spare en andel av de pengene vi får utbetalt på konto hver måned.
For å spare penger kan du bruke en vanlig sparekonto, BSU (boligsparing for ungdom), aksjer eller fond. Sørg for at du velger en sparemetode som gir deg renter på innskuddet ditt. Et annet alternativ er å låne penger fra familie eller venner.
Alle disse nevnte alternativene kan brukes til egenkapital, og har fordeler og ulemper.
- BSU: Er du mellom 18 og 34 år, kan du vurdere boligsparing for ungdom (BSU). Dette vil gi deg fratrekk på skatten, og du vil få gode rentevilkår. Her foreligger det en makssum du kan spare årlig, og til sammen, og pengene er øremerket boligformål. Hos DNB ligger renten på 6,60 prosent anno 2025.
- Sparekonto: Mange banker tilbyr sparekontoer med innskuddsrente. Denne rentesatsen er ofte lav, men kan selvfølgelig utgjøre en betydelig sum, avhengig av hvor mye penger du har på sparekontoen.
- Aksjer og fond: Aksjer og fond kan gi mer penger tilbake på sikt. Dette er en langsiktig spareform, men du må være bevisst på at det også innebærer en risiko for at du taper pengene du investerer.
- Lån fra familie og venner: Hvis du ikke kan skaffe egenkapital på annet vis, kan dette være en mulighet. Sørg for at det ligger en solid låneavtale og nedbetalingsplan i bunnen, slik at det ikke oppstår uenigheter underveis i låneperioden.
Hva sier loven om krav til egenkapital?
Ifølge utlånsforskriften må du ha minst 15 prosent i egenkapital. Da vil belåningsgraden være 85 prosent. Du kan selvfølgelig bidra med mer egenkapital om ønskelig, slik at belåningsgraden reduseres. Å gå inn med mer egenkapital, kan gi deg bedre rentevilkår på lånet.
Hvis du for eksempel skal kjøpe en bolig til 6 000 000, må du minst ha 900 000 tusen i egenkapital. Dette utgjør 15 prosent. Da vil lånebeløpet bli 5 100 000 kroner.
Et boliglån er gjerne på flere hundre tusen eller millioner kroner. Å ta opp et boliglån er derfor en stor økonomisk belastning. For å minske sjansen for at du skal miste kontrollen, ta opp for mye gjeld og dermed havne i en krevende økonomisk situasjon, foreligger det en maksgrense for hvor mye gjeld du kan ha. Denne grensen er på fem ganger inntekten din, og reguleres også av utlånsforskriften.
Vil jeg få boliglån om jeg tilfredsstiller kravet om egenkapital?
Selv om du tilfredsstiller bankens og lovens krav om egenkapital, kan banken likevel velge å avslå søknaden om boliglån.
De tar en kredittvurdering som vil påvirke deres behandling av søknaden. Ubetalte fakturaer, inkassokrav, mye gjeld og/eller ustabil inntekt vil gi deg dårlig kredittscore i kredittvurderingen, og dette forteller banken at det kan innebære for stor risiko å innvilge deg lån.
I tillegg vil også boligens pris spille en rolle for vurderingen som banken tar. De vil ta en helhetlig vurdering på om du, med din økonomiske situasjon, kan betjene lånet i hele dets løpetid. Nok egenkapital vil påvirke bankens vurdering av deg positivt, og kan til en viss grad kompensere for mye gjeld eller lite inntekt.
Fordeler med å stille med mer egenkapital enn kravet
#1. Det kan gi bedre vilkår på lånet
Stiller du med mer egenkapital, vil banken vurdere at risikoen for å gi deg lån, er mindre enn ved lite egenkapital. De kan derfor gi deg bedre vilkår på lånet, som lavere rentesatser og lengre nedbetalingstid.
#2. Det kan gi høyere lånebeløp
Hvor mye egenkapital du har, avgjør hvor stort lånebeløp du får av banken. Jo mer egenkapital, jo høyere lånebeløp. Stiller du med 25 prosent i egenkapital, kan du låne 75 prosent av banken.
#3. Det øker sjansen for å få godkjent søknaden
Nok egenkapital vil øke sjansen for at banken godkjenner søknaden din om lån. Det gir banken en trygghet om at du kan spare og håndtere penger. Det kan påvirke din kredittverdighet, ved at banken vurderer deg som mer betalingsdyktig.
#4. Du reduserer egen risiko
Ved å ha nok egenkapital når du tar opp et lån, vil du også redusere din egen risiko. Boligmarkedet er stadig i endring, og om prisene skulle reduseres betraktelig, har du likevel en buffer i lånet, fordi du gikk inn med mer egenkapital enn kravet tilsa.
Kan jeg få boliglån uten egenkapital?
Hvis du ikke har egenkapital, kan du likevel få lån, men det vil selvfølgelig være en større sjanse for at du får avslag på søknaden. Banken krever også at du stiller med en annen form for sikkerhet, for å kompensere for at du mangler egenkapital.
Lån uten egenkapital vil ofte få høyere renter. Samtidig vil du sitte med en større andel gjeld enn du ville gjort om du hadde egenkapital. Dette gjør deg også sårbar for eventuelle renteendringer i markedet, og om du vil forsøke å selge boligen i et marked der boligprisene har sunket.
#1. Søke sammen med en medlåntaker
Det første alternativet er å søke om lån sammen med noen som har egenkapital, altså det som kalles en medlåntaker. Da vil banken se på begges økonomiske situasjon. To inntekter kan bidra til at dere får en høyere lånesum enn du ville fått alene. Dere vil begge være ansvarlige for å betjene lånet etter avtalen.
#2. Søke med en kausjonist
Hvis du ikke har muligheten til å søke sammen med en medlåntaker, kan du undersøke om noen vil stille som kausjonist for lånet. En kausjonist vil sette pant i bolig eller stille med egenkapital, slik at banken tar mindre risiko i å låne deg penger. Banken kan regne dette som kompensasjon for at du mangler egenkapital.
#3. Søke om startlån hos Husbanken
Kommunen kan, i samarbeid med Husbanken, innvilge startlån til låntakere som mangler egenkapital. Startlån kan dekke kjøpesummen. Det kan innvilges til eldre, personer med nedsatt funksjonsevne og barnefamilier, eller andre som tilfredsstiller kravet om å ikke få innvilget lån i en vanlig bank. Ofte er det fastrente på slike lån.
#4 Ta opp et forbrukslån
Det kan være fristende å ta opp et forbrukslån om du mangler egenkapital. Du kan låne inntil 600 000 kroner uten at det stilles krav om at du har egenkapital, og pengene kan brukes til det du vil.
Likevel vil vi påpeke at denne løsningen ikke er å anbefale. Forbrukslån er lån uten sikkerhet, og har derfor høye rentesatser. Dette vil gi deg mye kostbar gjeld å betale på, og boligkjøpet vil bli svært dyrt. Mye usikret gjeld vil også gi deg dårligere kredittscore i nye kredittvurderinger.
Egenkapitalkrav for kjøp av annen bolig
Om du skal kjøpe en sekundærbolig, altså en bolig du ikke skal bo i på fast basis, enten med hensikt å leie ut eller å bruke som hytte, vil kravene kunne se annerledes ut enn for primærbolig.
Det kreves ofte mer egenkapital for kjøp av sekundærbolig. Mange banker har regler om at låntaker må stille med minst 40 prosent egenkapital, og andre banker kan kreve enda mer.
Egenkapitalkrav for rammelån
Rammelån, eller fleksilån som det også kalles, innebærer at du får en kredittramme av banken, som du kan bruke av når du trenger det. Hvis du ønsker å pusse opp huset eller gjøre andre innkjøp, kan pengene brukes til dette. Det legges kun til renter på den delen av kredittrammen du bruker.
Her vil det også foreligge et egenkapitalkrav. Rammelån kan inngås når man har betalt ned litt på det ordinære boliglånet, og slik nådd egenkapitalkravet på 40 prosent. Belåningsgraden blir da 60 prosent. Dette kravet er likt, uansett om du inngår et rammelån umiddelbart ved kjøp av bolig, eller om du endrer lånetype underveis.
Oppsummering
- Egenkapital viser til penger du eier, og som du setter inn i et boliglån eller annet lån. Egenkapitalen utgjør en trygghet for banken, fordi det vitner om at du kan spare og håndtere penger. Det stilles krav til at du har minst 15 prosent egenkapital ved søknad om boliglån. Søker du om rammelån, må du ha minst 40 prosent egenkapital. Egenkapital kan komme fra sparepenger, arvede penger eller innskudd i fond/aksjer. Du kan også låne penger av familie.
- Å stille med mer egenkapital enn det som er kravet, kan ha flere positive konsekvenser for deg. Det kan øke sjansen for at du får godkjent søknaden om lån, og samtidig gi deg bedre lånevilkår, som lavere renter, høyere lånebeløp og lengre nedbetalingstid.
- Selv om du tilfredsstiller minsrekravet om egenkapital, kan banken likevel avslå søknaden din om lån. Banken vil ta en helhetlig vurdering av din økonomiske situasjon, og om du kommer dårlig ut av kredittvurderingen, kan de avslå søknaden, selv om du har egenkapital.
- Hvis du ikke har egenkapital, kan du likevel få innvilget boliglån. Du kan stille med en medlåntaker eller en kausjonist, som da har egenkapital eller kan sette pant i sin bolig. En annen mulighet er å søke om Husbank-lån. Dette er lån som tilbys personer som ikke har egenkapital, og som ikke får lån i andre banker. En siste mulighet er å søke om forbrukslån. Dette er kostbare lån og derfor ikke anbefalt.
