Investere i eiendom

Å investere i eiendom kan være en gunstig økonomisk beslutning, som også innebærer risiko for tap. Her får du en oversikt over lover og regler, finansieringsmetoder og alt annet du bør tenke på om du skal investere i eiendom.

Er eiendomsmarkedet i Norge verdt å investere i?

I overkant av 75 prosent av norske husholdninger eier boligen de bor i, viser statistikk fra SSB.no. Samme statistikk viser også at omtrent fire av fem nordmenn eier bolig, og nesten halvparten av boligene er eneboliger.

Det betyr at omtrent en av fem nordmenn leier bolig, og ikke er inne på eiendomsmarkedet av ulike årsaker. De trenger noen som eier en bolig, som de kan leie av, for å faktisk ha et hjem.

Selv om vi i Norge de siste årene har opplevd en økning i både styringsrente og levekostnader, har boligmarkedet vært mer stabilt og ikke preget av store svingninger, verken ene eller andre veien.

Mange har boliglån, men kan sitte på store verdier i boligen. Over tid vil de fleste eiendommer stige i verdi. Ikke alle, men mange. Dette avhenger av lokasjon, byggeår, størrelse og statusen i boligmarkedet ved kjøps- og salgstidspunktet.

Hvordan investere i eiendom?

Du kan investere i eiendom på flere måter, avhengig av din økonomiske situasjon og jobbsituasjon. Mange investerer i eiendom ved å kjøpe gamle boliger, pusse dem opp og selge dem, altså flipping. Andre investerer i nybygg, eneboliger eller leilighetskomplekser, som de leier ut. Mulighetene er mange. Men hvordan kan investeringen i eiendom egentlig gjøres?

#1. Privat kjøp

Å kjøpe en eiendom privat innebærer ofte at du må ta opp et boliglån for å finansiere kjøpet. Merk deg at dette er en sekundærbolig, og at du derfor må stille med minst 40 prosent i egenkapital for å få lån.

Noen kjøper gamle boliger, pusser dem opp og selger dem videre for en dyrere sum. Slik tjener de penger. Du kan også ta opp et boliglån hvis hensikten er å leie ut boligen. Utleie kan være en god kilde til å spe på inntekten.

Det er du som privatperson og boligkjøper som står ansvarlig for å betjene lånet og andre utgifter knyttet til eiendomsinvesteringen.

Skatteregler ved privat investering

Det må skattes 22 prosent av inntektene du får fra utleieforholdet om boligen er kjøpt privat, og du ikke bor i boligen. Egne regler gjelder for langtidsutleie. Dette regnes som personinntekt.

#2. Investering gjennom et selskap

Er du medeier i et selskap som sitter på midler, kan dere investere i bolig. Merk deg at en slik løsning vil gagne selskapet om bolig-flippingen eller utleieforholdet går bra, men at det også er selskapet som må stå til rette for eventuelle tap.

Å investere i eiendom gjennom et selskap er en mer omstendelig prosess enn ved en privat investering, fordi det her er mange regler å følge og dokumenter å fylle ut før kjøpet kan utføres.

Merk deg at om investeringen går i pluss, er det selskapet som vil sitte på midlene, og du må ta ut utbytte for å få ut pengene.

Skatteregler ved investering gjennom selskap

Du må skatte av inntektene ut fra satsen for selskapsskatt. Denne satsen er på 22 prosent. Selger du en bolig, er skattesatsen den samme, men du må også betale utbytteskatt på 37,84%.

Fordeler med å investere i eiendom

• Du kan få skattefradrag: Du kan få skattefradrag for tap ved salg av bolig, eller om kostnadene ved utleie overgår utleieinntektene. I tillegg får du skattefradrag for boliglån. Du kan lese mer om skattefradrag hos Skatteetaten.no.
• Eiendommen stiger i verdi: Mange eiendommer stiger i verdi fra kjøps- til salgstidspunkt, om denne perioden går over flere år. Om boligen befinner seg i en storby, er sjansen stor for at du får mer igjen for den ved salg.
• Du får mer inntekter: Behovet for utleieboliger kan være høyt, særlig i større byer. Ved å investere i eiendom og leie ut, vil du få inn en ekstra sum på konto hver måned. Det gir deg mer penger å rutte med.
• Det gir trygghet: Å investere i noe som er fysisk, som du kan besøke og se, kan for mange kjennes tryggere enn investering i for eksempel aksjer, som er mer perifert.

Ulemper med å investere i eiendom

• Det innebærer risiko: Det innebærer alltid en risiko for tap å investere i bolig. Boligen kan synke i verdi, og du kan ende med å tape penger ved salg. Utleie av boligen gir heller ingen garantier. Den som leier, kan unnlate å betale for seg.
• Det krever mye egenkapital: For å få boliglån til sekundærbolig, kreves det mye egenkapital. Mange kan derfor streve med å komme i gang med investering i eiendom.
• Det krever mye tid: Uansett om du kjøper en bolig for å pusse den opp og selge, eller for å leie den ut, vil det kreve både tid og energi. Det er ikke å komme unna at leietakerne følges opp, og at boligen må vedlikeholdes.
• Uforutsette kostnader: Du kan ende opp med å betale mye mer enn du hadde planlagt. Vedlikeholdsbehovet kan endres, ting kan gå i stykker, og håndverkere skal ha betalt for jobben de gjør.

Kan jeg investere i eiendomsaksjer?

Ja, det er mulig å investere i eiendomsaksjer og fond. Da kjøper du ikke en fysisk eiendom, men investerer i eiendom gjennom aksjekjøp eller børsnoterte fond, også kalt EFTer. Husk at investering i fond og aksjer egner seg best for langsiktig sparing, og at det innebærer en risiko for at du taper pengene dine. Om du kan ta denne risikoen,og samtidig har tro på at eiendomsmarkedet skal vokse, kan dette være et gunstig valg.

Hva bør jeg tenke på før jeg skal investere i eiendom?

For å øke sjansen for at du skal kunne sitte igjen med gevinst av investeringen i bolig, er det en del forholdsregler du bør ta. En nøye vurdering og grundig planlegging er viktig for å lykkes.

#1. Sørg for å ha nok egenkapital

Det å ha nok egenkapital er nøkkelen til å lykkes med investeringer i eiendom. Om du skal ta opp et boliglån, foreligger det ulike krav til egenkapital basert på hvilken type eiendom du skal investere i.

Ifølge utlånsforskriften må du ha minst 15 prosent i egenkapital om du skal kjøpe en privat bolig. Ved investeringer i eiendom du ikke skal bo i, som kjøp av bolig for utleieformål, vil banken kreve inntil 40 prosent i egenkapital.

Eksempel på krav om egenkapital:

Om du skal kjøpe en sekundærbolig til 4 000 000 kroner, betyr det at du må stille med en egenkapital på 1 600 000 kroner. Da tar du opp et lån på 2 400 000 kroner.

#2. Sørg for god kredittscore

Når du søker om lån, er banken pliktig til å foreta en kredittvurdering. Gjennom denne sjekker de betalingshistorikk, gjeld, inntekt fra både jobb og eventuelt andre boligutleieprosjekter, og andre økonomiske forhold som kan påvirke betjeningsevnen din.

En god kredittscore kan gi deg bedre vilkår på lånet, deriblant lavere effektiv rente. Du bør derfor sørge for at du får en så god kredittscore som mulig før du søker om lån. På nett er det flere steder hvor du kan kredittvurdere deg selv, helt gratis, for eksempel hos Experian.no.

Når du har kredittvurdert deg selv, vil du få et innblikk i hvordan banken ser deg og din økonomi. Da er det lettere å ta grep for å forbedre kredittscoren. Du kan gjøre dette ved å betale ned kostbar gjeld, slette ubrukte kredittkort, betale ned gjeld med betalingsanmerkninger og sørge for at du har en stabil inntekt.

#3. Lag et budsjett

Før du investerer i eiendom, bør du lage deg et budsjett, der du inkluderer alle inntekter og utgifter. Skal du ta opp et boliglån, bør du legge inn lånet i sin helhet, med renter og gebyrer. Sett en forventet leieinntekt eller salgssum for boligen under inntekter i budsjettet.

Budsjettet vil kunne fungere som en trygghet for banken, fordi det viser at du har en nøyaktig plan for investeringen i eiendom.

#4. Lag en buffer

Det vil ta tid før du går i pluss, for utgiftene ved å investere i eiendom vil i begynnelsen være store. Skal boligen pusses opp, vil dette også kunne bli kostbart. Dette bør du ta høyde for allerede i planleggingsfasen. Lag deg gjerne en buffer som kan gå til slike kostnader. En buffer er egentlig en pott med sparepenger. Sørg for at det står på en konto med innskuddsrente.

#5. Lag en grundig plan

Før du investerer i eiendom bør du lage deg en grundig plan over prosjektet. Hva skal boligen brukes til, hvor lang tid skal en eventuell oppussing ta, og hvor mye kan du ta i utleiepris/kvadratmeterpris ved salg. Presiser målene dine for investeringen i denne planen.

#6. Oppsøk en profesjonell

Det er mange regler og lover å sette seg inn i, både når det gjelder å kjøpe eiendom, og å selge og skatte av gevinsten. Ved å oppsøke en profesjonell innen eiendomsinvestering, som en advokat, kan du få svar på alt du lurer på.

#7. Gjør research

Hvordan ser boligmarkedet ut der boligen ligger? Har det vært stabilt de siste årene? Hvordan er etterspørselen etter denne typen boliger? Hvor mye kan du leie den ut for/selge den for?

Å ta seg tid til en slik analyse vil gagne deg. Da reduserer du sjansen for at du kjøper en eiendom det er vanskelig å selge/leie ut, og øker sjansen for at du vinner på eiendomsinvesteringen, og ikke taper penger på den.

Kan jeg investere i eiendom uten egenkapital?

Hvis du mangler egenkapital, kan det være en mer krevende prosess å investere i eiendom. Men det er mulig.

Du har flere alternativer til finansiering, og nedenfor går vi gjennom de vanligste.

Alternativ #1: Investorer

En mulighet er å finne en investor, en privatperson eller et selskap, som har egenkapital, og som er villig til å bruke penger på å investere i eiendom sammen med deg. Mange kan ha lyst til å satse på eiendom, og har egenkapitalen til det, men mangler kunnskap og evner til å fullføre prosessen. Gevinsten av et eventuelt salg eller utleieforhold vil da deles mellom dere.

Alternativ #2: Ta opp et privat lån

Et privat lån innebærer å låne penger fra familie eller venner. Denne løsningen kan være gunstig, men også risikofylt. På den ene siden kan du ta opp et lån med lave renter og en fleksibel nedbetalingsplan.

På den andre siden kan det påvirke relasjonen negativt om du skulle ende med tap av eiendomsinvesteringen, og ikke greie å betjene lånet etter avtalen. Sørg for å ha en grundig låneavtale der alle slike mulige scenarioer er regulert.

Alternativ #3: Ta opp et forbrukslån

Du kan låne inntil 600 000 kroner med et forbrukslån, og banken legger seg ikke borti hva du bruker pengene på. Hvis du mangler egenkapital, kan du finne forbrukslån som kan hjelpe deg på veien for å investere i eiendom.

Et forbrukslån er et kostbart lån, med høy effektiv rente og kort nedbetalingstid. Det er derfor sjelden lønnsomt å gå for en slik løsning.

Alternativ #4: Lei bolig før du kjøper

Noen huseiere kan bli med på å leie ut boligen mens leieboer sparer penger til å kjøpe boligen i fremtiden. Kanskje kan noe av leieinntekten være en del av betalingen for boligen? Undersøk om det går an å leie boligen en stund før den kjøpes, og forsøk å forhandle med huseier.

Hvordan går jeg frem for å investere i eiendom?

Hvis du har funnet en bolig du ønsker å investere i, bør du gjøre følgende, i denne rekkefølgen:

1. Få oversikt over egenkapital
2. Lag deg et budsjett
3. Vurdere behovet for lån/investorer
4. Kartlegg behov, og avgjør om boligen skal kjøpes for å pusses opp og selges, eller leies ut
5. Lag deg en grundig plan over prosjektet med tydelige mål
6. Ta kontakt med en fagkyndig
7. Ta en grundig markedsanalyse for å vurdere risikoen for tap
8. Kontakt megler på eiendommen og spør om alt du lurer på
9. Skaff finansiering
10. Legg inn et bud om ønskelig
11. Blir det godkjent, kan du signere kontrakten
12. Ta viktige avgjørelser om forvaltning

Oppsummering

1. Det norske boligmarkedet har vært relativt stabilt med en jevn og langsiktig verdiøkning, til tross for svingninger i renter og levekostnader. Omtrent en av fem nordmenn leier boligen de bor i, mens de resterende er boligeiere. Å investere i bolig for kjøp eller uteleie kan derfor være en smart måte å plassere verdier på. 
2. Du kan investere i bolig gjennom å sørge for finansieringen privat eller gjennom et selskap. Fordelene med å gjøre det privat, er at prosessen er lettere, fordi det er færre krav. Fordelen med å ta det gjennom et selskap, er at det kan være lettere å finansiere, og du som privatperson slipper å stå ansvarlig for investeringen. Merk deg at det legges til utbytteskatt om du skal kunne ta ut noe av gevinsten.
3. Det er mulig å investere i eiendom uten egenkapital, men da må du finne en annen måte å finansiere på. En investor med egenkapital kan være et alternativ. Du kan også undersøke mulighetene for å låne penger av venner og kjente, eller ta opp et forbrukslån. Sistnevnte er en kostbar løsning.
4. Før du investerer i eiendom er det viktig å ha nok egenkapital. Skal du søke om boliglån, kreves det 40 prosent i egenkapital for lån til sekundærbolig. Du bør også lage et budsjett, en detaljert plan over investeringen, undersøke markedet og eventuelt søke profesjonell rådgivning.