Lån med sikkerhet i bolig

Dersom du eier egen bolig, kan du søke om lån med sikkerhet i den boligen. Her forklarer vi deg hvilke fordeler det gir, og hvordan du går frem for å søke lån med sikkerhet i egen bolig.

Hva er lån med sikkerhet i bolig?

Når du tar opp et lån med sikkerhet i boligen din vil det si at banken du låner pengene fra i verste fall kan selge boligen din hvis du ikke betaler tilbake lånet. Dette gjør at banken tar mindre risiko enn ved lån hvor det ikke stilles sikkerhet. Derfor tar de seg litt mindre betalt, og renten blir noe lavere.

Samtidig er det viktig å være klar over at banken har denne muligheten. Det betyr at du må være nøye med å ikke låne mer enn du har råd til å betale, slik at du ikke risikerer å miste boligen din.

Hvem kan ta opp lån med sikkerhet i bolig?

Alle som eier fast eiendom, som sin egen bolig, kan i utgangspunktet låne penger med sikkerhet i den boligen.

Imidlertid er det slik at det ikke er lov å låne mer enn inntil 90 % av verdien av en fast bolig. Dersom boligen din allerede er fullbelånt, kan du derfor ikke søke om slikt lån.

Det er viktig å huske på at boligverdien endrer seg. Dersom det er noen år siden du fikk den siste verdivurderingen av boligen din, kan det derfor lønne seg å be om en ny verdivurdering. Det gjelder også dersom du har gjort betydelige utbedringer eller oppussing av boligen.

Hvis dette har ført til økt verdi på boligen din, kan det hende du likevel kan søke om lån med sikkerhet i den.

Tre krav avgjør hvor mye banken kan låne deg

Bankene er bundet av utlånsforskriften. De kan ikke se bort fra den fordi du har god sikkerhet.

• Belåningsgrad: samlet lån med pant kan ikke overstige 90 prosent av boligens verdi
• Gjeldsgrad: samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt
• Betjeningsevne: du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng
• Avdragskrav: lån med belåningsgrad over 60 prosent må ha avdragsbetaling

Gjeldsgraden er den som overrasker flest. Den regnes av all gjeld, ikke bare boliglånet. Studielån fra Lånekassen teller. Billånet teller. Kredittkortet ditt teller med hele rammen, ikke saldoen. Tjener du 650 000 kroner i året, ligger taket på 3 250 000 kroner i samlet gjeld. Da hjelper det lite at boligen er verdt seks millioner og at du bare skylder halvparten.

Stresstesten kommer på toppen. Banken regner på om du klarer terminbeløpet med tre prosentpoeng høyere rente enn den du faktisk får tilbudt. Ligger boliglånsrenten din på 5,5 prosent, må økonomien din tåle 8,5 prosent når du søker om lån med sikkerhet i bolig.

Når tar man opp lån med sikkerhet i boligen

Det kan være flere grunner til å søke om lån med sikkerhet i egen bolig. Noen grunner er:

• Forbrukslån
• Mellomfinansiering
• Refinansiering
• Betalingsanmerkning

Forbrukslån

Hvis man ønsker å ta opp et forbrukslån til å bruke på varer eller tjenester, så kan man stille boligen sin som sikkerhet. Det vil kunne gi en del lavere rente enn om man ikke har sikkerhet.

Noen ganger kan det også være med på å sikre eller øke verdien på boligen det tas sikkerhet i. Det gjelder for eksempel dersom man låner penger til en uforutsett hendelse som vannskade. Hvis man er så uheldig å oppleve vannskade, er det viktig å få utbedret det raskt, for å hindre videre skader på huset. Hvis man ikke har oppsparte penger til det, kan et forbrukslån være en god løsning.

Ved oppgradering og oppussing av bolig kan også et forbrukslån være til hjelp. Hvis det utføres på en god måte, kan det gi langsiktig økning av verdien på boligen. Husk da å få en ny verdivurdering etter at oppussingen er ferdig, og informer banken om eventuell økt verdi. Da vil det kunne gi positivt utslag på renten man betaler på lånet.

Mellomfinansiering

Det kan også være aktuelt å søke om lån med pant i bolig ved en mellomfinansiering. Det er et behov som kan dukke opp ved kjøp av ny bolig, før man har solgt sin eksisterende bolig.

Det brukes når du har kjøpt nytt før du har fått oppgjør for det gamle. Lånet løper fra overtakelse på den nye boligen til oppgjøret på den gamle er på konto, og det innfris i sin helhet når salget er gjennomført.

Renten ligger over vanlig boliglånsrente, og du betaler renter på to boliger samtidig i perioden. Med tre måneders overlapp på et mellomfinansieringslån på to millioner snakker vi fort om 30 000 til 40 000 kroner i rene rentekostnader. Det er en kalkulert kostnad, ikke et problem, men den bør stå i budsjettet før du legger inn bud.

Selger du i et fallende marked, er risikoen at overlappen blir lengre enn planlagt. Banken vurderer ofte hvor lenge de er villige til å la mellomfinansieringen løpe. Spør om det konkret.

Refinansiering

Ved refinansiering er det en fordel å kunne stille egen bolig som sikkerhet. En refinansiering gjøres ofte for å få ned den samlede kostnaden av flere gjeldsposter. Det gjelder særlig dersom man har forbruksgjeld fordelt på flere ulike kreditorer.

Det kan være vanlige forbrukslån, kredittkortgjeld og avbetalingsordninger.

Ved å samle alle slike lån i et større refinansieringslån, vil man som regel få lavere månedlige kostnader, og en mer oversiktlig privatøkonomi.

Hvis man i tillegg kan stille egen bolig som sikkerhet for refinansieringen, vil det kunne gi et betydelig positivt utslag på rentesatsen man tilbys.

Mange banker tilbyr slik refinansiering med sikkerhet i bolig. Det gjelder både de store bankene, og svært mange av de nye, mindre finansieringsinstitusjonene. Derfor er det viktig å undersøke godt hvilken bank som kan tilby det beste lånet til nettopp deg.

Regn på totalkostnaden, ikke bare terminbeløpet

Lavere rente er ikke det samme som lavere kostnad. Det er løpetiden som avgjør.

Si at du har 400 000 kroner i forbruksgjeld til 14 prosent nominell rente, med fem år igjen. Du legger den inn i boliglånet til 6,5 prosent, og siden lånet nå har pant kan det løpe i femten år. Slik ser de tre alternativene ut:

Du ser fort hva som skjer. Femtenårsalternativet frigjør nesten 5 900 kroner i måneden, og koster deg 69 000 kroner mer i renter enn gjelden du flyttet fra. Rentefordelen er reell, men den spises opp av tid.

Beholder du derimot den opprinnelige løpetiden på fem år, sparer du rundt 89 000 kroner. Samme pant, samme rente, helt annet utfall.

Det betyr i praksis at spørsmålet ikke er om du skal refinansiere, men hvor lenge du skal la det nye lånet med sikkerhet i bolig skal løpe. Trenger du pusterom nå, ta den lange løpetiden og øk innbetalingen når økonomien tåler det. Bare pass på at avtalen tillater ekstra innbetaling uten gebyr. Rentefradraget på 22 prosent gjelder begge veier og endrer ikke sammenligningen.

Betalingsanmerkning

Dersom man har fått problemer med privatøkonomien som har ført til en betalingsanmerkning, kan det være vanskelig å få lån. Dette er en stor utfordring, fordi man i en slik situasjon som regel ville hatt stor nytte av en refinansiering.

Imidlertid finnes det en del banker som har slike kunder nettopp som sitt spesiale.

Da kreves det som regel at man har en bolig å stille som sikkerhet. Dersom du ikke selv eier bolig, kan det også i noen tilfeller være en kausjonist som stiller sin eiendom som sikkerhet.

Hvis man søker om lån med sikkerhet i bolig når man har betalingsanmerkning kan man uansett ende opp med en relativt høy rente. Dette er fordi man anses å være en kunde som banken tar en høy risiko ved å låne ut til.

Derfor kan det være fornuftig å bruke et slikt lån til å komme økonomisk på fote igjen. Da må man sørge for å betale gjelden som har ført til betalingsanmerkning, og gjerne gjøre andre ting som bedrer kredittscoren.

Deretter kan man søke om lån på nytt, og muligens oppnå en litt bedre rente. Det viktigste er da å ta det første skrittet på rett vei, og så gjøre nye vurderinger underveis.

Hvordan settes renten for lån med sikkerhet i bolig

Lånerenten man som låntaker blir tilbudt settes alltid individuelt. Det samme gjelder også for hvor mye man får låne.

Det er fordi banken alltid skal ta hensyn til hvor mye de tror en låntaker klarer å betale tilbake. Samtidig gjør de alltid en vurdering av hvor stor risiko det er forbundet med å låne ut penger til en person.

Denne vurderingen inkluderer å se på blant annet eksisterende gjeld, inntekt, alder og kredittscore. Eksisterende kundeforhold til banken kan også ha noe å si.

Bankene er lovpålagt å gjøre en slik individuell vurdering av hver enkelt søker også når det søkes om lån med pant i bolig.

Det betyr at den banken du kommer frem til at kan gi deg det beste lånet med sikkerhet i bolig, kanskje ikke vil gi et like bra tilbud til en annen person som søker om lån i samme størrelsesorden.

Førsteprioritet og andreprioritet

Pant handler om rekkefølge. Har du boliglån fra før, sitter den banken på førsteprioritet i eiendommen.

Tar du opp et nytt lån med pant i samme bolig hos en annen bank, får den nye banken andreprioritet. Ved et eventuelt tvangssalg får førsteprioritetshaveren dekket sitt krav i sin helhet før det er noe igjen til nummer to. Faller boligprisene 20 prosent i mellomtiden, kan andreprioritetsbanken ende med å tape hele beløpet.

Den risikoen prises inn. Derfor ligger renten på et andreprioritetslån ofte flere prosentpoeng over vanlig boliglånsrente, selv om lånet formelt sett er sikret. Det forklarer hvorfor spennet på slike lån gjerne oppgis som en rekkevidde og ikke ett tall.

Det billigste alternativet er nesten alltid å ta opp gjelden hos banken som allerede har førsteprioritet, som en økning av det eksisterende boliglånet. Spør din egen bank først. Får du nei der, er andreprioritet hos noen andre neste steg, ikke det første.

Litt om kredittscore

En kredittscore er en vurdering som gjøres av en enkeltperson, ut i fra kriterier som inntekt, formue, gjeld, alder og tidligere betalingsvilje. Dette regnes ut av et kredittratingbyrå.

Når banker skal vurdere din lånesøknad, innhenter de din kredittscore fra et slikt byrå.

­­Det er kostnadsfritt og uforpliktende å be om å få se sin egen kredittscore. Men som privatperson kan du ikke få se andres kredittscore.

Dersom en bank eller bedrift har bedt om å få se din kredittscore, skal du få tilsendt et såkalt «gjenpartsbrev». Hvis du mottar et slikt brev, bør du sjekke at de som har bedt om opplysninger om deg, faktisk hadde grunn til å gjøre det. Hvis du mener det er uriktig, bør du ta kontakt med bedriften som ba om opplysingene.

I tillegg til ved søknad om lån, sjekkes kredittscoren alltid før du får tilbud om abonnementer som betales etterskuddsvis, som for eksempel mobiltelefoni, strømabonnement og strømmetjenester.

Hvordan finne det beste lånet med sikkerhet i bolig

Uansett hva som er din grunn til å søke om lån med sikkerhet i bolig, så er det fornuftig å følge noen enkle trinn for å få det tilbudet som er best for deg. Da bør du:

• Søk hos mange banker
• Sammenligne effektiv rente på tilbudene du mottar

Send søknaden til mange banker

Det finnes mange banker på markedet, og derfor kan det være forvirrende å vite hvilken som passer deg best. Den eneste måten å finne ut det på er å sende søknad til mange ulike banker. En av finansinstitusjonene som tilbyr lån med pant i bolig er OKida, men det finnes også mange andre.

Husk at det er kostnadsfritt og uforpliktende å søke. Først når du signerer en låneavtale inngår du forpliktelse.

Det er viktig at du søker om samme beløp, og samme nedbetalingstid, til alle bankene.

Et tips kan også være å høre med en eiendomsmegler der du bor. De kan ha nyttig informasjon om lån med sikkerhet.

Sammenligne effektiv rente på tilbudene du mottar

Når du mottar tilbud om lån med sikkerhet i bolig, må du se på den effektive renten på hvert tilbud. Den inkluderer både renten, og øvrige kostnader, som etableringsgebyr og innbetalingsgebyrer.

Siden disse kostnadene kan variere en god del mellom bankene, er derfor den effektive renten den reelle kostnaden, og det beste sammenligningsgrunnlaget.

Lånemegler

For å gjøre denne prosessen ekstra effektiv og rask, kan du benytte en lånemegler. De vil sende søknaden din til en rekke banker som tilbyr lån med sikkerhet. Det betyr at du trenger kun å fylle ut en søknad, og så blir den vurdert av mange banker samtidig.

Også å benytte lånemegler er kostnadsfritt og uforpliktende. Dersom du godtar et av tilbudene de mottar for deg, vil de få betalt fra den banken du velger.

Spørsmål og svar

#1. Hva betyr det å ta opp et lån med sikkerhet i bolig?

Et lån med sikkerhet i bolig betyr at banken bruker boligen din som garanti for lånet. Dersom du ikke klarer å betale tilbake lånet, kan banken i verste fall kreve at boligen selges for å dekke gjelden. Fordi banken har sikkerhet i boligen, får du ofte lavere rente enn på lån og refinansiering uten sikkerhet.

#2. Hvor mye kan man låne om man stiller sikkerhet?

I Norge kan man vanligvis låne opptil 90 % av boligens verdi. For eksempel om boligen din har en verdi på 4 000 000 kroner, kan samlet boliglån normalt være opptil 3 600 000 kroner. Dette inkluderer både eksisterende boliglån og eventuelle nye lån med sikkerhet.

#3. Hva kan et lån med sikkerhet i bolig brukes til?

Lånet kan brukes til mange ulike formål. Vanlige eksempler er oppussing, refinansiering av dyr gjeld, kjøp av bil eller investeringer. Mange bruker også denne typen lån til å samle flere små lån i ett større lån med lavere rente.

#4. Hva er fordelene med lån med sikkerhet i bolig?

Den største fordelen er lavere rente sammenlignet med smålån og kredittkort. Du kan også ofte låne større beløp og få lengre nedbetalingstid. Dette kan gjøre de månedlige kostnadene mer håndterbare.

#5. Hva er risikoen ved å bruke boligen som sikkerhet?

Den største risikoen er at boligen står som pant for lånet. Hvis du får betalingsproblemer over tid, kan banken i verste fall kreve tvangssalg av boligen.

Oppsummert

Det kan være en stor fordel å kunne stille egen bolig som sikkerhet for et lån. Først og fremst er det fordi det vil kunne gi deg lavere rente.

Et lån med sikkerhet i egen bolig kan være nyttig ved flere anledninger, som:

• Forbrukslån for å pusse opp boligen
• Refinansiere eksisterende forbruksgjeld
• Lån når man har betalingsanmerkning

Uansett hva som er hensikten med lånet, så må man være nøye med å sette opp en god og realistisk nedbetalingsplan. Det er viktig å huske på at når man har gitt banken pant i egen bolig, risikerer man å miste boligen dersom man ikke betaler tilbake lånet.