Når man skal låne penger til en bolig man ikke skal bo i selv, bør man gjøre ekstra nøye vurderinger. Her går vi gjennom de viktigste tingene du bør tenke over, angående blant annet utlånsregler, skatt og renter.
Å investere i sekundærbolig
Boliger i Norge fungerer i stor grad som investeringsobjekt, fordi det er der mange av oss har plassert våre største verdier. Her til lands er det vanlig å eie sin egen bolig.
Om lag åtte av ti nordmenn eier boligen de bor i, viser statistikk fra SSB.
Det har vært en kraftig prisvekst i landet over flere år. Dermed har mange kunnet selge boliger med stor fortjeneste.
Mange mener at dette også er noe av bakgrunnen for en økende interesse for sekundærboliger. Å investere i fast eiendom anses gjerne som en sikker og god investering. Dersom man skal bruke lånte penger for å investere i en bolig til utleie, for å tjene penger på den, er det imidlertid viktig å regne nøye på utgiftene i forhold til potensielle inntekter.
En annen grunn til interessen for å kjøpe sekundærboliger til utleie, er at det ofte oppleves sikrere enn for eksempel å kjøpe aksjer. Samtidig har renten lenge vært lav. Det har ført til billige lån, men det har også ført til at mange opplever at de ikke får særlig rentegevinst ved å sette pengene i banken.
Dette regnes som sekundærbolig
Hvis man eier mer enn en bolig regnes andre enn primærboligen som sekundærbolig. Den adressen man er folkeregistrert på, regnes alltid som primærboligen. Det er kun lov å ha en primærbolig.
Imidlertid regnes ikke fritidsboliger og hytter som sekundærboliger. Det er fordi de er regulert som fritidseiendommer. Det gjelder andre skatteregler og krav til slike eiendommer.
Hvis du eier en bolig som du ikke bor i selv, regnes det altså som sekundærbolig. Det gjelder enten det er en hybel, en leilighet eller et helt hus.
Beskatning av sekundærboliger
Det er viktig å være klar over skattereglene for utleie av sekundærboliger, både når det gjelder formueskatt og inntektsskatt.
Formuesverdien er et beløp som føres i skattemeldingen under formue. Formuesverdien er høyere på en sekundærbolig enn på en primærbolig. Mens den er på 25 prosent av verdien på en primærbolig, er den så høy som 90 prosent når det gjelder sekundærboliger.
Forklaringen på at formuesverdien på sekundærboliger er så høy, er at det regnes som en investering.
Du må også skatte av inntektene du har hvis du leier ut en sekundærbolig. Dersom du leier ut fire boenheter eller mer, blir det ansett som utleienæring. Da må du skatte som næringsinntekt. Skattenivået er da noe høyere enn beskatning på kapitalinntekt.
Dersom du leier ut fire boenheter eller færre, kommer du unna med å betale skatt på kapitalinntekt.
Egenkapital ved kjøp av sekundærbolig
Det er ikke tilrådelig, og heller ikke tillatt, å låne hele kjøpesummen ved en sekundærbolig. Det stilles krav til egenkapital, akkurat som det også gjøres ved kjøp av primærbolig.
Det er ikke anledning til å låne mer enn maksimalt 85 prosent av verdien på eiendommen som kjøpes.
Bankene har anledning til å tøye dette kravet i enkelte tilfeller, men kun for maksimalt ti prosent av lånene de innvilger. For eiendom i Oslo har de kun anledning til å fravike dette kravet i åtte prosent av lånene de gir.
Dette betyr at bankene selv må gjøre nøye vurderinger hver gang de ønsker å gå utenom kravet. Videre betyr det at vurderingene de gjør av hver enkelt lånesøknad, også påvirkes av hvor mange andre lånesøknader de får på bordet hvor det kan være aktuelt å gå utenom dette kravet.
Bankene gjør alltid en vurdering av hver enkelt kunde, og hver enkelt søknad. Da er kravet til egenkapital kun en av mange faktorer de tar hensyn til. De må i tillegg forholde seg til lover og regler fastsatt i Utlånsforskriften.
Slik fungerer utlånsforskriften
Utlånsforskriften legger noen klare føringer for hvordan bankene skal vurdere lånesøknader fra sine kunder. Hensikten med det er å unngå at kundene får betalingsproblemer når lånet skal tilbakebetales.
Reglene omhandler:
- Renteøkning
- Lånebeløp
- Egenkapital
- Avdrag
1. Renteøkning
Det kreves at banken tar høyde for en renteøkning på fem prosentpoeng over rentenivået på det aktuelle tidspunktet. Dersom det er et lån med fast rente, skal det tas høyde for en renteøkning på fem prosentpoeng ved utløpet av bindingsperioden.
2. Lånebeløp
Det er en grense for hvor mye privatpersoner har anledning til å ta opp i lån. Totalgjelden skal ikke være mer enn fem ganger den brutto årsinntekten man har. Da skal all gjeld regnes med. Det vil si også forbruksgjeld, som forbrukslån, kredittkortgjeld og ulike nedbetalingsordninger. Dersom man har studiegjeld, skal også det regnes inn.
Gjeldsregisteret har derfor til enhver tid oversikt over all usikret gjeld nordmenn har. Der kan man også sjekke sin egen gjeld.
Lesetips: Se vår artikkel om lån til depositum.
3. Egenkapital
Det er i utgangspunktet krav til at man har 15 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig, akkurat som ved kjøp av primærbolig.
Imidlertid stilles det ekstra strenge krav i Oslo. Der må man ha 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig. Dette kravet ble innført i hovedstaden for å begrense spekulasjon, som et tiltak for at flere skal kunne klare å kjøpe sin første bolig.
Fordi boligmarkedet er ekstra presset i Oslo, er det et uttalt ønske fra mange politikere at kjøp av sekundærboliger bremses.
4. Avdrag
I utgangspunktet er det ikke anledning til å kun betale renter på et boliglån, hvis lånet er på mer enn 60 prosent av eiendommens verdi. Det vil si at man skal begynne å betale ned på selve gjelden.
Da kreves det at det betales inn minst enten:
- 2,5 prosent av den innvilgede lånesummen årlig, eller
- Tilsvarende en avdragsbetaling på et annuitetslån med nedbetalingstid på 30 år, dersom det er lavere.
Lån til eiendom som skal leies ut
Hvis du vurderer å søke lån for å investere i utleieeiendom, er det to ting du først bør gjøre.
Det er:
- Få oversikt over egen økonomi
- Regne ut hvor mye du kan låne
- Regne på utgifter og inntekter ved investeringen
1. Få oversikt over egen økonomi
Før du søker om lån, uansett formål, er det fornuftig å sørge for at du har oversikt over eksisterende gjeld. For å være sikker på å ha riktige tall, kan du sjekke det i skattemeldingen og i Gjeldsregisteret.
Når du søker opp gjelden din i Gjeldsregisteret vil all innvilget kreditt komme opp. Det vil si at kredittkort du har, men ikke benytter, vil stå der med hele beløpet du er innvilget i kreditt. Samtidig vil du se hvor mye du eventuelt har benyttet.
Dersom du har kredittkort som du ikke benytter, bør du vurdere å si dem opp før du søker om lån. Det er fordi bankene kan legge til grunn at denne kreditten brukes. Selv om du vet med deg selv at du ikke har tenkt å benytte den, så vet banken at du har anledning til å gjøre det. Det vil derfor bli regnet med som eksisterende forbruksgjeld.
Dette er viktig, siden den totale gjelden din vil kunne begrense hvor mye du har anledning til å låne.
Det vil også være en fordel å rydde opp i privatøkonomien, dersom du har flere smålån og kreditter. Da kan det være en fordel å samle all denne gjelden i et refinansieringslån.
På den måten vil du mest sannsynlig få bedre rentebetingelser, og du vil få en mer oversiktlig privatøkonomi. Det kan telle positivt når banken skal vurdere søknaden din.
Finn ut hvor mye du kan låne
En ryddig privatøkonomi er dessuten til hjelp når du skal sette opp et budsjett over hvor mye du har råd til å låne.
Det er lovregulert at du ikke kan låne mer enn fem ganger brutto inntekt.
En person som for eksempel tjener 700 000 kroner, kan maksimalt låne 3,5 millioner kroner. Hvis man ikke allerede har gjeld, kan man få innvilget hele det beløpet. Imidlertid trekkes eksisterende gjeld fra. Har denne personen allerede gjeld på 1 mill. kroner vil vedkommende maksimalt kunne låne 2,5 millioner kroner.
Det er også viktig å se på hvilke andre utgifter man har, i tillegg til gjelden. Privatøkonomien til mennesker varierer mye. Har man arvet bolig, eller av andre grunner ikke betaler gjeld på primærboligen sin, står man straks langt sterkere økonomisk enn de som må betale hele utgiften til egen primærbolig.
Videre er økonomiske forpliktelser til familie også forskjellig i de ulike fasene i livet. Siden et lån til sekundærbolig gjerne er et lån man kommer til å ha i lang tid, er det viktig å tenke langsiktig før en slik investering.
Budsjettet man setter opp med alle inntekter og utgifter, bør kunne gjelde i lang tid fremover. Samtidig kan det være fornuftig å ha en «plan B», dersom økonomien endrer seg. Det vil ofte være å selge sekundærboligen, dersom man får behov for å realisere kapitalen som er bundet opp i den. Da er det viktig å ha kjøpt en eiendom som har steget i verdi.
Utgifter og inntekter ved investeringen
Verdien av eiendommen man vurderer å investere i er derfor avgjørende. Det vil si verdien den kjøpes for, og eventuelt kan selges for senere. I tillegg er det avgjørende viktig å se på avkastningen man kan få ved utleie av eiendommen.
I mange tilfeller vil det kanskje være behov for enkelte endringer eller oppussing før man leier ut. Det er også viktig å huske på at man har låneutgiftene alle månedene, også når utleieboligen eventuelt står tom.
Alle utgifter må regnes inn i budsjettet for investeringen. Dette må sammenholdes med inntektene man ser det som realistisk å få for utleieboligen.
I vurderingen av hvor mye man får i leieinntekter, bør man sjekke utleiemarkedet der man planlegger å kjøpe sekundærbolig. Det kan du blant annet gjøre på eiendomsmarkedet hos Finn.no, og hos lokale eiendomsmeglere.
Lesetips: Se også vår artikkel om bedriftslån uten sikkerhet: forbrukslån.no/bedriftslån/
Søk lån til utleiebolig hos mange banker
Det vil også være av stor betydning å få så lav rente som mulig på lånet du skal finansiere utleieboligen med. Det viktigste du kan gjøre for å oppnå en lavest mulig rente er å søke til mange banker.
På den måten kan du motta flere tilbud, og lett finne frem til det som har lavest effektiv rente.
Det er viktig å sammenligne den effektive renten. Den inkluderer både den nominelle renten og øvrige gebyrer og utgifter. Derfor er det den reelle kostnaden, og dermed det beste sammenligningsgrunnlaget.
Oppsummert
Å låne penger for å kjøpe en utleiebolig kan være fristende som en investering. Det er imidlertid viktig å være klar over alle utgiftene man må kunne dekke med leieinntektene man forventer å få. De inkluderer:
- Renter og avdrag på lånet
- Skatteøkning
- Vedlikehold og faste utgifter på sekundærboligen
Det er fornuftig å gjøre grundige undersøkelser av markedet. En bolig er en stor investering. Man bør kunne selge sekundærboligen uten tap, hvis man på et senere tidspunkt har behov for å realisere verdien som er investert i den.