Belåningsgrad – Les dette før du søker om boliglån

Belåningsgrad er begrepet vi bruker om hvor mye du kan få i boliglån i forhold til markedsprisen på boligen. Sagt på en annen måte kan vi si at belåningsgraden forteller oss hvor mye av boligen du selv eier, og hvor mye banken eier. Prosenttallet er viktig fordi det påvirker låneevnen din og hvilke rentebetingelser du får.

Her kan du sette deg inn i hvordan disse forholdene henger sammen. Du får også noen tips som kan gi deg bedre renter på boliglånet ditt, tips om egenkapital, og tips om hva du bør gjøre med eventuell forbruksgjeld før du søker om boliglån. 

Slik beregner du belåningsgrad

Å finne belåningsgraden er veldig enkelt. Du deler summen du har i boliglån på boligens markedsverdi. 

Eksempel:

  • Boliglånet er 1,5 millioner.
  • Markedsverdien av boligen er 2 millioner.
  • Belåningsgraden er da 1,5/2 = 0,75 = 75%.

Belåningsgrad oppgis i prosent og bestemmer ikke bare hvor mye du kan få låne til å kjøpe boligen, men også hvor gode renter du får.

Har du forbrukslån eller kredittgjeld og planlegger å kjøpe bolig? Les lenger ned i artikkelen om hvordan gjelden din påvirker hvor stort boliglån du kan få.

Krav til egenkapital

Boliglånsforskriften regulerer bankenes muligheter til å gi oss boliglån. En av de viktigste reglene i forskriften er at banken ikke kan låne deg mer enn 85% av boligens verdi. Det vil si at du må selv stille med 15% i egenkapital. Dette gjelder når du har et såkalt nedbetalingslån med faste månedlige avdrag.

Hvis boliglånet er et såkalt rammelån (kalles også rammekreditt) der lånet er uten krav til faste avdrag, kan belåningsgraden ikke være høyere enn 60%.

Kravet til egenkapital er ment å sikre banken mot tap dersom du ikke klarer å betjene lånet. Det er også en sikring for oss låntakere fordi risikoen for å havne i gjeldsproblemer blir lavere.

Les denne artikkelen hvis du trenger egenkapital til boligkjøpet.

Du kan få mer enn 85% finansiering

Par som kjøper sammen har mange fordeler når de søker om boliglån, blant det at betalingsevnen deres som regel er omtrent dobbelt så god som ensliges betalingsevne.

Kravet til minimum 15% i egenkapital på nedbetalingslån er ikke absolutt, og bankene kan gjøre unntak. Dette er et viktig smutthull å kjenne til dersom du sliter med å spare nok til egenkapital, noe som ikke er uvanlig når boligprisene stiger.

Retningslinjer for bankenes fleksibilitetskvote:

  • Alle banker har en fleksibilitetskvote på 10% av alle utlån per kvartal.
  • For boliger som ligger i Oslo har banken en fleksibilitetskvote på 8% av alle utlån per kvartal. 

Du må regne med at betalingsevnen din må være ganske god for at banken skal kunne la deg dra fordel av fleksibilitetskvoten. Husk at kvoten gjelder for alle banker. Et nei hos for eksempel DNB betyr ikke nødvendigvis at du får nei fra Nordea eller en lokalbank.

Tenker du på å investere i en bolig for utleie? Kravet til egenkapital når du skal kjøpe sekundærbolig i Oslo er hele 40%. For resten av landet er kravet det samme som for primærbolig, det vil si 15%.

Belåningsgrad baseres på markedsverdien av boligen

Markedsverdien av boligen er avgjørende for belåningsgraden. Verdien anslås av profesjonelle takstmenn eller eiendomsmeglere. De fleste banker har også fagfolk som vurderer markedsverdien på boligen det er snakk om når de mottar søknader om boliglån. 

De viktigste faktorene som påvirker markedsverdien:

  • Beliggenhet.
  • Standard.
  • Antall rom.
  • Størrelse.
  • Tomt.
  • Tidligere salg.

De som anslår markedsverdien på boligen sammenligner den med andre objekter som er solgt i samme område. Hvis naboleiligheten er identisk og ble solgt for 2 millioner, så er også den leiligheten du ser på verdt omtrent 2 millioner. 

Belåningsgrad og rentebetingelser

De billigste boliglånene finner du faktisk hos enkelte av de lokale sparebankene. Noen av de stiller ganske sære krav for å gi lån, for eksempel at boligen må ligge i samme kommune som banken, men du bør uansett undersøke så mange muligheter du kan.

Rentene du får på boliglån varierer naturligvis fra bank til bank, men generelt kan vi si at jo høyere belåningsgraden er desto mer betaler du. De billigste lånene finner du hos enkelte lokalbanker, der effektive renter kan komme helt ned i cirka 1,20%. I motsatt ende av skalaen har du banker som tilbyr effektive renter opp mot 4%. 

For å få de laveste rentene, uansett hvilken bank det er snakk om, må belåningsgraden være lav. Det betyr som regel at de beste rentene går til de som har lån på under 50% av boligens verdi. De dyreste lånene er der banken har finansiert 85% eller mer av kjøpesummen. Hos noen banker kan dette bety 4% i effektive renter, mens hos andre kan det bety ned mot 2%.

Merk deg at bankene opererer med ulike nivåer for rentene sine i forhold til belåningsgrad. De fleste har en grense ved 75%, noen har en grense ved 60%, mange har enda en grense ved 50% eller 55%.

Uansett hvilken type lån du trenger lønner det seg å innhente så mange tilbud som mulig. På et boliglån vil selv små forskjeller i renter kunne utgjøre veldig mye penger.

Belåningsgraden synker når boligprisene øker

For de som eier egen bolig er det selvsagt kjekt når boligprisene stiger. De får da en større gevinst når de selger huset eller leiligheten. Det mange glemmer er at prisstigningen påvirker også belåningsgraden, noe du kan få belønning for allerede nå.

Tenk deg følgende:

  • Du lånte 1,5 millioner for å kjøpe boligen for 2 millioner.
  • Belåningsgraden var da 75%.
  • Boligen stiger i verdi og er nå verdt 2,5 millioner. 
  • Samtidig har du betalt ned 100 000 kroner av boliglånet.
  • Restgjelden din er nå 1,4 millioner.
  • Belåningsgraden i dag er dermed 1,4/2,5 = 0,56 = 56%.

Kombinasjonen av nedbetaling på boliglånet og økningen i boligens markedspris gjør nå at du skylder under 60% til banken. Det igjen gjør at mange banker vil gi deg bedre rentebetingelser. Med lavere rentekostnader vil du få bedre råd til å for eksempel øke størrelsen på avdragene, eller investere i noe som gir avkastning.

Sjekk regelmessig hva belåningsgraden din er dersom boligprisene stiger, og hent inn tilbud på bedre renter når du får muligheten. 

Belåningsgrad i forhold til låneevne

Å ha lav belåningsgrad kan bli viktig hvis du trenger å få finansiert oppussing eller andre investeringer, men dette er ikke nok. For å få utvidet boliglånet må du også vise at du har tilstrekkelig evne til å betjene den økte gjelden.

Hvis din belåningsgrad synker fordi du betaler ned på boliglånet, eller i kombinasjon med en økning i boligens markedsverdi, så betyr ikke dette at låneevnen din øker automatisk. Bankene vil selvsagt være mer villige til å låne deg mer penger når belåningsgraden er lav, men de må også forsikre seg om at du faktisk klarer å betjene en eventuell økt gjeld.

Her må bankene ta hensyn til flere faktorer:

  • Banken skal ikke gi deg lån som gjør at din totale gjeld blir på mer enn fem ganger årsinntektene dine. 
  • Banken må vurdere betjeningsevnen din basert på inntektene og utgiftene dine.
  • Banken må herunder ta hensyn til at du skal kunne betjene gjelden din dersom rentene øker med inntil 5%

Dette er viktig å kjenne til dersom du trenger penger til for eksempel oppussing eller andre investeringer.

Har du penger i BSU? Den summen du har spart der skal trekkes fra når banken beregner gjeldsgrad. For eksempel vil 200 000 kroner i BSU bety at din maksimale gjeldsgrad er fem ganger årsinntekten pluss 200 000 kroner.

Annen gjeld når du søker om boliglån

Hva du har i billån, forbrukslån, kredittgjeld eller annet har ingenting med belåningsgraden å gjøre, men som vi har sett vil øvrig gjeld påvirke låneevnen din. Når du skal kjøpe bolig kan det derfor være om å gjøre å skylde minst mulig penger andre steder. Jo lavere gjeldsgrad desto mer kan du låne.

Å kvitte seg med forbruksgjeld før du tar opp boliglån er viktig også fordi du skal kunne betjene gjelden best mulig. Hvis du har forbruksgjeld nå og planlegger å kjøpe bolig anbefaler vi følgende:

  • Betal tilbake så mye du kan på forbruksgjelden før du søker om boliglån.
  • Det vil sannsynligvis lønne seg å samle forbruksgjelden (refinansiering) dersom du har flere lån og kreditter. 
  • Hvis du klarer bør du også spare så mye du kan, og gjerne i BSU dersom du er under 34 år. 
  • Dersom du har flere enn ett kredittkort, og kredittrammen er på over 25 000 kroner, skal dette tas med når banken beregner gjeldsgraden din. 
  • Hvis du har kredittkort bør du vurdere å enten kvitte deg med det, eller be om redusert kredittramme.

Oppsummering

I sammenheng med boliglån beskriver belåningsgrad hvor stort lånet er i forhold til markedsverdien på boligen. Dersom belåningsgraden er for eksempel 85% betyr dette at lånesummen er 85% av verdien. Det betyr også at banken i praksis eier 85% av boligen.

I henhold til Boliglånsforskriften skal bankene ikke gi deg et boliglån på mer enn 85% av markedsverdien. Du må selv stille med minimum 15% i egenkapital.

Bankene har imidlertid en fleksibilitetskvote på 10% av utlånene sine (8% dersom boligen ligger i Oslo). Har du god betalingsevne får du dermed en mulighet til å få finansiert mer enn 85% av boligkjøpet. 

Generelt er det slik at høy belåningsgrad betyr høyere renter. Sjekk forholdet regelmessig og skaff deg bedre rentebetingelser dersom du vet at belåningsgraden er redusert. Dette skjer når du betaler avdrag, og når boligprisene stiger.

Når du søker om boliglån må bankene også ta hensyn til blant annet din gjeldsgrad. Dette er summen av all gjeld du har, og totalt skal gjelden din ikke overstige 5 ganger årsinntektene dine. Det er ikke bare gjeld fra forbrukslån, billån, eller lignende som tas med i beregningen av gjeldsgrad, men også kredittrammer fra kredittkort.

Meny